قولنامه چیست؟

آیا دو واژه قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند؟

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد. باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

 

قولنامه -مبایعه نامه

 اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

 

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می شود چیست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.

 قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش ذیل می تواند باشد:

1) در قولنامه قید می شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

2) در قولنامه طرفین موافقت می نمایند، که در تاریخ..... در دفترخانه شماره..... حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ.... به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

3) چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ..... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه.... ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.

اگر قیمت معامله را از طریق چک دریافت می کند باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی تواند برهم زند. مگر این که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند

کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

 آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟

قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه های معاملاتی و یا بیرون از آن جا تنظیم می شود سندی عادی است و به همین خاطر طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن بنماید تا بعداً دچار مشکل نشوند.

 چند توصیه به خریدار

1) خریدار باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آن چه در سند قید شده مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد.

2) اگر مورد معامله ملک می باشد، بررسی کنید که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره)

3) اگر کسی که قولنامه را امضاء می کند خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی و یا قیم مالک است. دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببینید آیا وکیل در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ و اگر امضاکننده ولی مالک است مطمئن شود که در زمان امضاء قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. هم چنین در جائی که امضاکننده قیم مالک است باید روشن شود که آیا قیم به تنهائی حق فروش مال مولی علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضائی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

4) اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و هم چنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

5) خریدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.

6) اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض احوال است و حرکات غیرعادی دارد. خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه نماید و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.

اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و هم چنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند

7) تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا با سند رسمی به وی منتقل نشده از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری نماید.

8) اگر قصد خرید ملک (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) را دارد مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود در قرارداد ترتیب و مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود.

9) خریدار سعی می کند تمام پرداختی ها به وسیله چک تضمینی انجام شود تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شود، وسیله ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.

10) در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) حتماً روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین نمایند و برای عدم حضور یا امتناع از حضور وجه التزام سنگینی قرار داده شود.

11) در مورد خرید املاک دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.

 

قولنامه -مبایعه نامه

 

 

 

 

 

 

چند توصیه به فروشنده

 

1) از توام مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

2) مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد.

3) حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شود و این نکته ذکر گردد که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.

4) اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر این که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا می نماید.

5) فروشنده باید کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند. به خصوص زمانی که این مشخصات منفی و مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.

6) اگر قیمت معامله را از طریق چک دریافت می کند باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی تواند برهم زند. مگر این که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.

اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری نمایند، طرف دیگر چه حقی دارد؟

طرف دیگر می تواند الزام معامله را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه درخواست نماید و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه نماید. در صورتی که طرف معامله از حضور در دفترخانه جهت امضا خودداری کند، نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضاء خواهد کرد.

قبل از اقامه چنین دعوائی بهتر است حسب مورد (فروشنده یا خریدار)، امتناع طرف دیگر از حضور در دفترخانه و حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را برای انتقال، به وسیله گواهی دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه و یا ارسال اظهارنامه ثابت نماید.

 در خرید و فروش اتومبیل، فروشنده به چه نکاتی باید توجه داشته باشد؟

1) هم زمان با تنظیم قولنامه، فروشنده بالاترین درصد از بهای اتومبیل را به صورت نقد دریافت دارد.

2) خریدار از طریق رؤیت مدارک شناسائی احراز هویت شود.

3) پرداخت باقیمانده در دفترخانه اسناد هم زمان با انتقال سند خودرو پیش بینی شده، موعد مراجعه و شماره دفترخانه نیز معین گردد.

4) در قولنامه قید گردد در صورت عدم مراجعه و یا عدم آمادگی خریدار جهت پرداخت باقیمانده بها، وی متعهد به پرداخت خسارت تأخیر و انجام تعهد به ازاء هر روز مبلغ معینی باشد.

5) در قولنامه وضعیت فنی و بدنه و سایر مشخصات و شرایط اتومبیل درج و علم و آگاهی خریدار نسبت به آن پیش بینی گردد.

6) تحویل اتومبیل طی صورت جلسه یا در پشت قولنامه با قید تاریخ و ساعت صورت گیرد.

 

در تنظیم "قولنامه" چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟

زندگی در شرایط پر اضطراب شهری در کنار پیچیدگیهای روابط انسانها در زندگی مدرن امروزی نیازمند بهره مندی از خدمات مشاورین امین و خبره حقوقی ست تا در کنار کسب و کار و زندگی، بیمه گر سرمایه پر ارزش شما و آرامش بخش زندگی باشد.

وکلای دفتر حقوقی دادمان با در دست داشتن تجربیات کافی و دانش حقوقی لازم این آمادگی را دارند تا در جهت افزایش آگاهی جامعه و رفع نیاز حقوقی مخاطبین از این پس مشاوره حقوقی آنلاین به مخاطبین ارائه نماید.

در همین راستا شما می توانید با ارسال ایمیل به آدرس dadmanlawyers@gmail.comسوالات خود را در زمینه های مختلف حقوقی از مشاورین این دفتر بپرسید و در اسرع وقت پاسخ آن را دریافت نمایید.در صورت نیاز به دریافت پاسخ شخصی حتما در ایمیل خود قید نمایید تا مشاوران پاسخ را برای شما ایمیل نمایند.

موضوع این هفته: قولنامه

در این هفته برآنیم که به بررسی قولنامه و ارزش حقوقی آن بپردازیم. در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند، بدلیل آماده نبودن کلیه شرایط با یکدیگر در یک نوشته یا سند عادی توافق می‌کنند که ملک یا املاک معینی را با مبلغ مشخصی بفروشند یا بخرند، این تعهد نامه ( وعده قرارداد و یا پیش فروش قرارداد) را قولنامه می‌گویند.

قولنامه در واقع تعهد به فروش است و مانند سایر قراردادها که تعهدی را برای طرفین ایجاد می کند، دردادگاه معتبر است و طرفین باید مفاد آن را اجرا کنند.

پرسش اول: در صورت عدم اجرای مفاد قولنامه و عدم تنظیم سند رسمی توسط فروشنده چه اقدامی می‌توان انجام داد؟

در این صورت می‌توان با تنظیم دادخواست حقوقی، الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی به نام خریدار را از دادگاه درخواست نمود .

قبل از اقامه چنین دعوائی بهتر است خریدار امتناع از حضورفروشنده در دفترخانه و آماده بودن خود را برای انتقال، به وسیله گرفتن گواهی عدم حضور ازدفترخانه وپس از آن با ارسال اظهارنامه ثابت نماید.

پرسش دوم: در تنظیم قولنامه چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟

اولین نکته این است که سند ملک را شخصاً ملاحظه نمایید تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان خاطر حاصل کنید. دوم آنکه بوسیله کد رهگیری از عدم فروش و معامله آن با شخص دیگر مطلع شوید. سوم آنکه قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم نمایید و حتی الامکان از تنظیم قولنامه های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز کنید. در قولنامه ای که در دفتر معاملات بانکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضاء فروشنده، خریدار ، مهر و امضاء و صاحب بنگاه معاملات ملکی، دونفر هم به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضاء کنند.

پرسش سوم : وجه التزام در قرارداد به چه معناست و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست اخذ و به طرف دیگر تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش های ذیل می تواند باشد:

۱- در قولنامه ذکر می‌شود که در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.

۲- و یا بصورت جامع تر طرفین توافق می‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود 

در بحث قولنامه چند نکته را متذکر گردم .
1) قولنامه (قول و تعهد بر انجام معامله بعدی) بعد از انقلاب , به دلیل ایراد خدشه های به ویژه فقهی , از تشکیلات بنگاه ها خارج و از رواج آن میان مردم به شدت کاسته , و چند دهه هست که دیگر فرم قولنامه در بنگاه ها مرسوم نیست . هر چند معمرین این صنف , از روی عادت و البته باشتباه هنوز هم "نوشتن قولنامه" را در مواجهه با مراجعین بر زبان دارند . ولی جوانهای این صنف گمان ندارم فرم قولنامه را حتی دیده باشند !
2) سالهای مدیدی است در جمهوری اسلامی , در بنگاهها و نیز بصورت عادی در میان مردم بیعنامه(یا به عقود دیگر مثل صلح و غیره) تنظیم که در حقیقت معامله ی قطعیه و شرعیه انان محقق , و ان چه در دفترخانه ها انجام میشود انجام تشریفات رسمیه ان معاملات شرعی و قطعی ای است که به دلالت ماده 46و47 قانون ثبت به انجام ان ( تنظیم سند رسمی)ملزم شده اند.
3)نکول انتقال دهنده از حضور در محضر و امضای سند رسمی , مایه رجوع انتقال گیرنده به دادگاه در جهت الزام به تنظیم سند رسمی یا همان انجام تشریفات رسمیه معامله ایست که به موجب قرار داد در بنگاه یا بین الاثنینی بدان ملتزم شده اند . یا به عکس در نکول انتقال گیرنده از حضور در محضر , انتقال دهنده جهت تجویز فسخ و انحلال و ابطال معامله به دادگاه میرود .
4) در حالی که در قولنامه , فقط تاوان و خسارت نکول , مورد حکم واقع , و اجبار به معامله مورد تردید ! که عمده ترین خدشه علمای حقوق و فقه بر همین اساس استوار و فی الحقیقه مدلول قولنامه با غرض و مقصود اصلی مردم"به عنوان تمهید معامله قطعی و تملیک و تملک مورد معامله"منافات داشت بدین جهت اقدام در الغاء قولنامه و زوال فرم آن در بنگاه ها درخور توجه و ستایش است .
5) حضور در بنگاه واجد هیچ وصف و امتیاز خاص قانونی وحقوقی نبوده (در تنظیم بیعنامه و هرنوع قرار داد معامله) و تنها پس از برقراری سیستم اینترنتی کد رهگیری میتوان از باب برقراری امنیت معاملات و طمانینه خاطر مردم, رجوع به بنگاه ها را مفید و ای بسا ضروری قلمداد نمود . کما این که حضور 2 شاهد هم در صورت تسجیل و شناسایی کامل انتقال دهنده , هیچ ضرورت قانونی ندارد و فقط در معامله با اشخاص خارجی است که حضور مترجم رسمی (چه در بنگاه و چه در محضر) مورد تکلیف میباشد .

/ 0 نظر / 14 بازدید